Vorsicht vor Finanzierungslücken durch falsch kalkulierte Kaufnebenkosten

Je nach Bundesland sind beim Immobilienkauf mit 5 bis 15 % zusätzlicher Nebenkosten zu rechnen. So ist beispielsweise in Hessen und Saarland erneut eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer geplant- Daher sollten zukünftige Immobilienbesitzer sämtliche Kaufnebenkosten rechtzeitig einplanen, um Finanzierungslücken zu vermeiden, rät der Immobilien. und Finanzierungsdienstleister eigenwert

Beim Immobilienkauf sind die Kaufnebenkosten auch im aktuellen Zinstief alles andere als eine Nebensache: Werden sie zu niedrig angesetzt, gefährdet dies den Immobilienerwerb von Anfang an. „Je nach Bundesland und Art des Immobilienkaufs belaufen sich die Kaufnebenkosten auf rund fünf bis 15 % des Immobilienkaufpreises. Im besten Fall kostet ein 200.000-Euro-Objekt tatsächlich 210.000 Euro; im schlechtesten Fall 230.000 Euro. Daher ist es wichtig, individuell realistisch zu kalkulieren“, sagt Claus Kiermaier, Geschäftsführer bei eigenwert. Nachfolgend erklärt der Experte, worauf es ankommt.


Grunderwerbsteuer: Bayern schont Immobilienkäufer
An der Grunderwerbssteuer führt beim Immobilienkauf kein Weg vorbei. In Bayern und Sachsen kommen Immobilienkäufer hierbei am günstigsten davon: Sie müssen dem Bundesland lediglich 3,5 % Grunderwerbssteuer bezahlen, während in den meisten anderen Bundesländern 5 % auf  erhoben werden. Am teuersten ist der Grunderwerb im hohen Norden: In Schleswig-Holstein werden mittlerweile 6,5 % verlangt. Aktuell plant Hessen, den Satz anzuheben.


Notar- und Gerichtskosten: Kein Einsparpotenzial
Der Gang zum Notar ist beim Kauf einer Immobilie ebenfalls unverzichtbar: „Beurkundung, Vollzug des Geschäfts sowie notarielle Betreuung in Sachen Grundbuchänderungen – für Notar- und Gerichtskosten muss jeder Käufer mit 1,5 bis 2 % zusätzlichen Kosten rechnen“, weiß Kiermaier. Da die Kosten einer festen Gebührenordnung folgen und vom Kaufpreis abhängig sind, gibt es hier kein Einsparpotenzial.


Maklerprovision: Kann bestenfalls viel Geld sparen
Wer nicht direkt vom Eigentümer kauft, der braucht einen Makler. Sobald dieser einen Verkauf erfolgreich vermittelt hat, wird seine Maklerprovision – auch Courtage genannt – fällig. Die Preise hierfür variieren von Bundesland zu Bundesland und hängen stark von der Nachfragesituation auf dem jeweiligen Immobilienmarkt ab. In den meisten Bundesländern macht die Courtage zwischen 3,57 und 5,95 % Prozent des Kaufpreises aus. In Hamburg sind es 6,25 %. In Berlin und Brandenburg sind die Maklerprovisionen mit 7,14 % derzeit am höchsten, während beispielsweise Bayern mit 3,57 % unter den günstigsten Bundesländern rangiert. Nicht vom Makler zu kaufen, heißt jedoch nicht automatisch, zu sparen. „Makler ermitteln in der Regel den fairen und tatsächlichen Verkaufs- beziehungsweise Kaufpreis“, erklärt Kiermaier. Wer von privat kauft, zahlt möglicherweise zu viel – was deutlich teurer sein kann als die Maklerprovision.


Renovierungskosten: Von Anfang an zu kalkulieren
Bestandsimmobilien liegen im Kaufpreis unter Neubauten, können allerdings schnell zur Kostenfalle werden. „Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sollte unbedingt ein Gutachter hinzugezogen werden, der den Bauzustand prüft. Nur so können potenzielle Nebenkosten durch Renovierungsarbeiten im Voraus realistisch angesetzt werden“, rät Kiermaier. Auch hier kann der Kauf über professionelle Makler dem Käufer viel Geld sparen. Veraltete Heizungsanlagen und Elektroinstallationen sowie schlechte Wärme- und Schallisolierungen seien klassische Beispiele für Mängel, die den Sanierungsbedarf von Bestandsimmobilien schnell teuer werden lassen. „Was das Thema Renovierungen betrifft, gilt es, bei allen Immobilien, egal ob alt oder neu, auch künftige Instandhaltungskosten zu bedenken“, fährt Kiermaier fort. Eigentümer seien gut beraten, kontinuierlich Rücklagen zu bilden.


Außenanlagen: Wer selber baut muss selber zahlen
Besonders wer selbst eine Immobilie errichtet, vergisst gerne das Thema Außenanlagen. Ob Briefkasten, Gartenzaun, Rasen oder die Bepflanzung: Während die Außenanlagen bei Bestandsimmobilien oder Bauträgerobjekten bereits inkludiert sind, muss der private Häuslebauer auch hier investieren. Es handelt sich zwar in diesem Sinne nicht um klassische Nebenkosten. Allerdings fallen die Aufwendungen auch hier gerade zu Beginn des Eigentumserwerbs an, weshalb sie dringend mit rund 1 bis 2 % des Kaufpreises bedacht werden müssen.


Laufende Kosten: Erweiterte Nebenkosten
Mietfrei wohnen heißt jedoch auch nach dem Kauf und dem Bezahlen der einmaligen Nebenkosten nicht kostenfrei wohnen. Während und nach der eigenen Immobilienfinanzierung sollten Eigentümer immer auch laufende Kosten bedenken, die mit Wohneigentum einhergehen: Städte und Gemeinden erheben beispielsweise die sogenannte Grundsteuer. Ebenfalls fallen städtische Kanal- oder Abwassergebühren an. Je nach Immobilienstandort und -größe empfiehlt es sich, hierfür im Durchschnitt zwischen 500 und 2.500 Euro pro Jahr einzuplanen.


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